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财税知识

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大连账易加盟:土地税的筹划技巧
 
大连账易加盟:目前我国大城市商品房房价过高的原因很复杂,其中税费比重大是一个重要原因。
 
在国外,地价及税费一般占房价的20%,而国内地价和税费占房价的50%左右。因
 
此,房地产开发商如何有效降低税费,在保证基本利润率(国内一般为10%)的前提下
 
使房价降下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中,土地增值税引人
 
关注,原因一是其税率较高,税负重,二是其有筹划的余地,做好了,可以节省不少
 
税金支出。
 
土地增值税筹划的基本思路:
 
根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享
 
受免税待遇。土地增值税税率实行四级超额累进税率,税率从30%到60%,增值越多,
 
税率越高。在进行筹划时,增值额很关键。增值额是转让收入减除税法规定的扣除
 
项目金额后的余额。税法规定的扣除项目有五部分:取得土地使用权所支付的金额;
 
房地产开发成本;房地产开发费用;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣
 
除项目,主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开
 
发成本之和的20%。
 
纳税人需特别注意的是:
 
税法允许扣除的项目比企业自己实际核算中涉及的项目要少,计算增值额时必须
 
以税法的规定为准。增值额小,计税额就小,适用的税率也低,土地增值税税负就轻。
 
因此,土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值额。税法规定,纳
 
税人建造普通标准住宅出售,如果增值额没有超过扣除项目金额的20%,免予征收土
 
地增值税。同时税法规定,纳税人既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发的,应
 
分别核算增值额;不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住
 
宅不享受免税优惠。房地产开发企业如果既建造普通住宅,又搞其他房地产开发的话,
 
分开核算与不分开核算税负会有差异,这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金
 
额。在分开核算的情况下,如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%
 
以内,从而免缴土地增值税,则可以减轻税负。
 
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